Kiedy pozwolenie a kiedy wystarczy zgłoszenie robót?

Kiedy pozwolenie a kiedy wystarczy zgłoszenie robót?

Legalny remont, przebudowa lub budowa,
czyli jak zadowolić urzędy i czasem „życzliwych” sąsiadów

Nie myślmy sobie, że nasza budowa lub remont interesuje tylko nas i zatrudnionych wykonawców. Chcą w nim również aktywnie uczestniczyć urzędy państwowe. W bardzo wielu przypadkach musimy je poinformować o zamiarze prowadzenia robót lub uzyskać na niego pozwolenie. Ostrzegamy przed bagatelizowaniem wszechwładnej biurokracji.
W naszym otoczeniu znajdzie się wielu „życzliwych”, którzy ochoczo poinformują władze, że pukamy i stukamy bez urzędowej akceptacji. Lepiej więc załatwić wszelkie formalności i gwizdać na urzędy (oby nie za głośno).

W świetle zmienionych i aktualnie obowiązujących przepisów warto zapoznać się ze znacznymi zmianami w tym temacie oraz w kontekście terminów administracyjnych, które także uległy zmianom.

W przypadku części robót wymienionych w art. 29–30a ustawy Prawo Budowlane do zgłoszenia zgodnie z art. 33 ust 2, podobnie jak w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę, trzeba będzie dołączyć projekt budowlany wraz z wymaganymi na podstawie innych przepisów uzgodnień i zgód administracyjnych. W przypadku wszystkich robót budowlanych innych niż opisane w art. 29–30 można będzie rozpocząć budowę na podstawie pozwolenie na budowę zgodnie z art. 3 pkt 12 Prawa budowlanego (Dz. U. 2013 r. 1409).
Regulacje, odnośnie jakich czynności należy dopełnić, aby uzyskać przedmiotowe pozwolenie na budowę, znajdują się w rozdziale 4 tej ustawy. W tym rozdziale najważniejszą zmianą jest to, że roboty budowlane rozpocząć będzie można na podstawie decyzji pozwolenia na budowę, a nie jak dawniej na podstawie ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę. Ustawodawca zrezygnował z wymogu ostateczności decyzji.

Zgodnie z art. 33 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego, jednak w przypadku, gdy zamierzenie budowlane dotyczy więcej niż jednego obiektu, pozwolenie na budowę może, na
wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów.
Istnieje tutaj jednak warunek, że obiekty te mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Ważne przy tym jest, że podział pozwolenia na budowę występuje tylko i wyłącznie na życzenie inwestora. Nie może zdarzyć się sytuacja, by podział pozwolenia na budowę nastąpił na wniosek starosty czy też wojewody i być dokonany sztucznie „na granicy” ich kompetencji.

Projekt budowlany bez oświadczeń na dostawy mediów
Wraz ze zgłoszeniem budowy domu do urzędu należy dostarczyć cztery
egzemplarze projektu budowlanego oraz oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy również dołączyć decyzję o warunkach zabudowy (jeżeli nie ma planu miejscowego).
Takiej decyzji nie trzeba składać, jeżeli planujesz przebudowę domu jednorodzinnego.
Zmieniła się nieco sama zawartość projektu budowlanego. Nie trzeba już do niego dołączać oświadczeń przedsiębiorstw sieciowych o dostawie mediów i warunkach przyłączenia oraz zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą gminną lub powiatową. Weryfikowanie podłączeń sieciowych będzie miało miejsce podczas oddawania budynku do użytku.
Do projektu trzeba jednak dołączyć informację o obszarze oddziaływania obiektu. Jeżeli nie będzie sprzeciwu urzędu, dwa ostemplowane projekty wracają do inwestora.

WAŻNE
Obszar oddziaływania obiektu

To teren w otoczeniu domu (lub innego budynku czy budowli) wyznaczony na podstawie przepisów, które wprowadzają ograniczenia w zagospodarowaniu związane z tym domem (lub innym obiektem).
Zależy od parametrów projektowanego domu i jego usytuowania. Wyznacza go projektant.
Prawidłowe określenie tego obszaru jest warunkiem ustalenia, czy w sprawie danej inwestycji sąsiedzi będą stroną postępowania i czy będzie konieczne pozwolenie na budowę.

Szybsze odbiory domu po nowelizacji prawa budowlanego
Od 28 czerwca 2015 r. użytkowanie domu można rozpocząć po upływie 14 dni od momentu zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy.
Zakończenia przebudowy domu oraz zakończenia budowy stacji transformatorowych nie trzeba zgłaszać.

Poniżej prezentujemy aktualnie obowiązujace od 28.06.2015r. wymagania formalne dotyczące najpopularniejszych prac budowlanych i remontowych.

Zgłoszenie budowy lub robót (z projektem)

1) BUDOWA I PRZEBUDOWA wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
2) BUDOWA zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych oraz zatoki parkingowe na tych drogach;
3) BUDOWA sieci:
a) elektroenergetycznych obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV,
b) wodociągowych,
c) kanalizacyjnych,
d) cieplnych,
e) telekomunikacyjnych;
4) BUDOWA wewnątrz budynku instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych i telekomunikacyjnych.

Dokumentacja do zgłoszenia z projektem powinna zawierać:

zgłoszenie robót w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

4 egz. projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (np. Decyzja środowiskowa, Decyzja o lokalizacji zjazdu itp.)
zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania oraz jego przynależność do izby samorządu zawodowego- ważne na dzień opracowania projektu.

Procedura zgłoszenia z projektem

Zgłoszenia trzeba dokonać minimum 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót budowlanych. W tym czasie może zostać zgłoszony sprzeciw w drodze decyzji. Urząd dokonuje zamieszczenia informacji o dokonanym zgłoszeniu w biuletynie informacji publicznej w ciągu trzech dni od zgłoszenia. Jeżeli po 30 dniach nie ma odzewu ze strony urzędu, możemy rozpocząć prace.Termin, w którym można przystąpić do rozpoczęcia budowy według zgłoszonego projektu, został wydłużony do 3 lat (wcześniej wynosił 2 lata). Jeżeli organ stwierdzi braki w dokumentacji projektowej, wzywa inwestora do ich uzupełnienia w określonym terminie. W razie braku takiego uzupełnienia organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji, a procedurę rozpoczyna się od początku. Urząd dokonuje również zamieszczenia informacji o sprzeciwie lub jego braku w ciągu trzech dni od zaistnienia zdarzenia.

Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem
Zawiadomienie o zakończeniu budowy powiatowego inspektora nadzoru budowlanego
Przystąpienie do użytkowania, jeśli organ nie wniósł sprzeciwu w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia

Zgłoszenie budowy lub robót (bez projektu)

1) budowa i przebudowa wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeśli łączna liczba tych obiektów na działce nie przekracza dwóch na każde 500 m2 działki
2) budowa i przebudowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, jeżeli liczba tych obiektów na działce nie przekracza jednego na każde 500 m2 działki
3) budowa i przebudowa wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2, sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeśli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m2 działki
4) budowa przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę
5) budowa szamb pojemności do 10 m3
6) budowa kortów tenisowych, bieżni służących do rekreacji
7) budowa tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu
8) budowa i przebudowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2
9) budowa instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych
10) budowa ogrodzeń wyższych niż 2,2 m
11) docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m, ale nie wyższych niż 25 m
12) budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych
13) remont obiektów wymagających pozwolenia na budowę

Brak obowiązku zgłoszenia budowy lub robót

1) budowa altan i obiektów gospodarczych na działkach w rodzinnych ogrodach działkowych o powierzchni zabudowy do 35 m2, wysokości do 5 m (dachy strome) i 4 m (dachy płaskie)
2) budowa obiektów małej architektury na prywatnych działkach
3) budowa ogrodzeń o wysokości do 2,2 m
4) docieplenie budynków na wysokości do 12 m
5) montaż pomp ciepła, urządzeń fotowoltaicznych o mocy do 40 kW.

Pozwolenie na budowę

1) budowa budynków jednorodzinnych szeregowych i bliźniaczych
2) budowa wolno stojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce stanowiącej teren inwestycji
3) budowa budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2
4) budowa całorocznych domków letniskowych (bez względu na powierzchnię zabudowy) lub domków letniskowych przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2
5) budowa wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2
6) budowa basenów lub oczek wodnych poza terenem zabudowanej działki (niezależnie od powierzchni)
7) budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni powyżej 50 m2
8) budowa budynków usługowych
9) budowa budynków wielorodzinnych
10) przebudowa ww. obiektów
11) remont lub przebudowa obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub usytuowanych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków

Dokumentacja do pozwolenia na budowę powinna zawierać:

wniosek o wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania terenu lub w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
4 egz. projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (np. Decyzja środowiskowa, Decyzja o lokalizacji zjazdu itp.)
zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta do projektowania oraz jego przynależność do izby samorządu zawodowego- ważne na dzień opracowania projektu.
wniesienie odpowiednich opłat administracyjnych.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę

W przypadku, gdy wniosek będzie kompletny (lub zostanie uzupełniony), organ podejmie działania sprawdzające i w terminie do 65 dni, licząc od dnia złożenia prawidłowo wypełnionego wniosku wraz z załącznikami, powinien wydać stosowną decyzję. W przypadku, gdy wniosek nie będzie kompletny, organ wezwie do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od daty otrzymania wezwania. Jeśli dokumenty we wskazanym terminie nie zostaną uzupełnione, wniosek zostanie pozostawiony bez rozpatrzenia.
Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia budowy Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem
Zawiadomienie o zakończeniu budowy Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego
Przystąpienie do użytkowania, jeśli organ nie wniósł sprzeciwu w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia